Como regularizar o imóvel antes de colocar à venda
Construção que não está na matrícula, herança sem inventário e desdobro não registrado travam a venda no banco e no cartório. Veja o que resolver primeiro.
Imóvel irregular vende, mas vende pior, mais devagar e para menos gente. O comprador que depende de financiamento simplesmente não consegue comprar, porque o banco não libera crédito para imóvel cuja matrícula não bate com a realidade. Sobra o comprador à vista, que é minoria e sabe que é minoria, e por isso pede desconto.
Regularizar antes de anunciar costuma custar menos que o desconto que a irregularidade provoca. O primeiro passo é descobrir qual é exatamente o problema, porque cada um tem caminho e prazo próprios.
Comece pela matrícula atualizada
Peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da região. Ela é a fotografia oficial do imóvel e responde de uma vez: quem é o dono registrado, qual a área registrada, o que existe de ônus e o que já foi averbado.
Depois, compare o que está escrito com o que existe no terreno. É nessa comparação que aparecem os problemas mais comuns.
Os quatro problemas mais frequentes
- Construção não averbada. A casa existe, mas a matrícula só registra o lote. O banco financia o que está registrado, então a diferença some da conta.
- Ampliação sem projeto aprovado. Área construída maior que a aprovada na prefeitura, o famoso puxadinho, que precisa de regularização municipal antes da averbação.
- Imóvel em nome de quem já faleceu. Sem inventário concluído, os herdeiros não podem vender sozinhos.
- Desdobro ou unificação não registrados. O terreno foi dividido ou juntado na prática, mas não no registro.
A regra que organiza tudo: primeiro a prefeitura aprova, depois o cartório averba. Tentar averbar sem a aprovação municipal é perder tempo e taxa.
A ordem que funciona
| Situação | Onde se resolve | Ordem de grandeza |
|---|---|---|
| Construção existente, sem averbação | prefeitura e depois cartório | semanas a meses |
| Área maior que a aprovada | prefeitura, com projeto e responsável técnico | meses |
| Imóvel de espólio | inventário, no cartório ou judicial | meses |
| Desdobro não registrado | prefeitura e depois cartório | meses |
| Alienação fiduciária quitada e não baixada | banco e depois cartório | dias a semanas |
O caso mais rápido é também o mais esquecido: quem quitou um financiamento e nunca pediu a baixa da alienação fiduciária continua com a garantia anotada na matrícula. Isso se resolve com o termo de quitação do banco levado ao registro, e trava a venda enquanto não é feito.
Imóvel de herança
Enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio, e a venda depende da concordância de todos os herdeiros e do cumprimento do procedimento. Quando todos são maiores, capazes e estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, o que costuma ser bem mais rápido que a via judicial.
O guia de vender imóvel de herança trata do assunto em detalhe, incluindo o que fazer quando um herdeiro não concorda.
Vale a pena regularizar antes de anunciar?
Na maior parte dos casos, vale. Compare duas coisas: o custo e o prazo da regularização de um lado, e do outro o tamanho do público que você perde e o desconto que o mercado cobra pela pendência. Imóvel que só aceita comprador à vista costuma demorar mais e fechar por menos.
Há exceções. Quando o processo é longo, como uma ampliação que exige projeto novo, às vezes faz sentido anunciar com a informação clara e resolver em paralelo, deixando explícito no contrato quem cuida do quê e em que prazo.
Para decidir com número na mão, comece com uma avaliação sem custo e veja a referência do seu bairro no estudo do m².
Enquanto regulariza, prepare o resto
O tempo de espera da regularização é o melhor momento para deixar o resto pronto: reunir a documentação pessoal e do imóvel, resolver pendências de IPTU e condomínio e preparar o imóvel para as fotos. Assim, no dia em que a matrícula ficar limpa, o anúncio sai completo.
- Junte a lista completa em documentos para vender.
- Resolva pendências financeiras conforme o guia de vender imóvel com dívida.
- Prepare as fotos com o passo a passo de fotos que vendem.
- Chegue ao preço certo com o método de quanto vale o seu imóvel.
Quando estiver pronto, o cadastro do imóvel na aicapitei é sem custo, o anúncio vai para os portais e para a carteira da Rotina Imobiliária, nossa parceira, e a comissão de 5% só existe se o imóvel vender.
Perguntas frequentes
Dá para vender imóvel sem averbação da construção?
Dá, mas o público encolhe muito. O banco financia com base no que está registrado, então o comprador que depende de crédito costuma ficar de fora, e sobra o comprador à vista, que tende a pedir desconto.
O que é averbar uma construção?
É anotar na matrícula do imóvel a construção que existe no terreno, depois da aprovação na prefeitura. Sem isso, o registro mostra apenas o lote, e a casa não existe oficialmente.
Quanto tempo leva para regularizar?
Depende do problema. A baixa de uma alienação já quitada pode sair em dias. Averbação de construção costuma levar semanas a meses. Inventário e regularização de ampliação costumam levar meses.
Posso anunciar enquanto regularizo?
Pode, desde que a situação esteja clara para quem se interessar e que o contrato defina quem resolve o quê e em que prazo. Surpresa na reta final é a principal causa de negócio desfeito.
Quem paga a regularização, quem vende ou quem compra?
É negociável, mas o custo tende a recair sobre quem vende, porque a pendência é do imóvel. Quando o comprador assume, ele costuma cobrar isso no preço, com folga.
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