Vender imóvel de herança: inventário e quando anunciar

Imóvel de herança só é escriturado após o inventário e o registro do formal de partilha. Veja judicial x extrajudicial, ITCMD e quando dá para anunciar a venda.

Dá para vender, mas com uma ordem certa. A escritura de venda de um imóvel herdado só sai depois do inventário concluído e do formal de partilha registrado na matrícula. Antes disso é possível anunciar com transparência e até negociar, mas a transferência definitiva depende do fim do inventário, de um alvará judicial ou de cessão de direitos autorizada.

Por que o inventário é obrigatório

Pelo Código Civil (art. 1.784), a herança se transmite aos herdeiros no momento do falecimento. Essa transmissão automática, porém, é jurídica, não cartorial: na matrícula, o imóvel continua em nome de quem faleceu. O inventário é o processo que apura os bens, paga as dívidas e o imposto e define o quinhão de cada herdeiro. Sem ele, nenhum herdeiro consegue escriturar a venda ao comprador.

O Código de Processo Civil (art. 611) prevê a abertura do inventário em até 2 meses após o falecimento. Atrasar pode gerar multa sobre o imposto estadual, conforme a regra de cada estado.

Inventário extrajudicial: o caminho do cartório

Desde a Lei 11.441/2007, o inventário pode ser feito direto no cartório, por escritura pública, quando três condições se encontram: todos os herdeiros são maiores e capazes, todos estão de acordo com a partilha e há um advogado orientando o ato. É, em geral, o caminho mais simples. Havendo testamento, a regra tradicional é a via judicial, mas existem situações em que a Justiça autoriza o cartório; um advogado indica o caminho no caso concreto.

Inventário judicial: quando é inevitável

• Quando há herdeiro menor de idade ou incapaz
• Quando os herdeiros não chegam a acordo sobre a partilha
• Quando há testamento, na regra geral
• Quando há discussão sobre dívidas, bens ou a própria condição de herdeiro

No caminho judicial, o processo corre no fórum e termina com a sentença que homologa a partilha. A duração varia caso a caso: depende da complexidade, do consenso entre as partes e do andamento do próprio fórum. Não existe prazo padrão que seja honesto prometer.

Formal de partilha: o documento que destrava a venda

No inventário judicial, o documento final é o formal de partilha; no extrajudicial, é a escritura pública de inventário e partilha. Nos dois casos o passo decisivo é o mesmo: registrar o documento na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. É esse registro que passa o bem para o nome dos herdeiros. A partir daí, a venda segue o rito normal de qualquer imóvel, com a assinatura de todos os proprietários.

ITCMD: o imposto estadual da herança

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é estadual: cada estado define alíquota, base de cálculo, isenções e forma de pagamento. Em Minas Gerais, quem estabelece essas regras é a legislação estadual, e a guia é emitida junto à Secretaria de Estado de Fazenda (SEF-MG). O pagamento, ou o parcelamento aceito pelo estado, é condição para concluir o inventário.

Não leve alíquota de ITCMD de um estado para outro: a regra que vale para um imóvel em Uberlândia é a da legislação de Minas Gerais. Confirme valores e isenções na SEF-MG antes de fazer conta.

Quando o imóvel pode ser anunciado?

Anunciar durante o inventário é permitido e comum, desde que o anúncio deixe a situação clara para o interessado. O que muda é o momento e a forma de fechar o negócio:

Na prática, muitos herdeiros anunciam durante o inventário para não perder tempo de mercado e assinam a escritura quando o formal de partilha é registrado. O interessado sério aceita esse desenho quando ele é explicado desde o início; escondê-lo é o que derruba negócio. Quando decidir divulgar, anunciar na aicapitei é grátis. E para calibrar expectativa sobre o tempo de venda em si, veja quanto tempo leva para vender um imóvel.

Herdeiros alinhados, venda destravada

Todos os herdeiros, e os respectivos cônjuges conforme o regime de bens, precisam assinar a venda. Antes de anunciar, alinhe preço mínimo, quem conduz a negociação e como o valor será dividido. Para o preço, uma avaliação gratuita do imóvel evita discussão no escuro. A papelada é a de qualquer venda somada aos documentos do inventário: o essencial está no guia de documentos para vender um imóvel. E se o imóvel herdado ainda tiver financiamento em aberto, veja os caminhos para vender um imóvel financiado.

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