Permuta de imóveis: como funciona a troca com volta

Permuta simples ou com torna: como funciona a escritura única, quem paga o ITBI, quando há imposto de renda sobre a volta e por que a troca destrava negócio parado.

Permuta de imóveis é a troca de um imóvel por outro, com ou sem volta em dinheiro, formalizada em uma única escritura pública de permuta. O ITBI incide para os dois lados e, quando existe a volta (torna), quem a recebe apura imposto de renda sobre esse valor. Bem estruturada, a permuta destrava o negócio de quem só vende se já tiver para onde ir.

A troca é uma das formas mais antigas de negociar imóvel e continua atual: resolve, de uma vez, a venda de um bem e a compra do próximo. Abaixo, explicamos a diferença entre permuta simples e permuta com torna, como funciona a escritura, quem paga cada imposto e em quais situações propor uma troca acelera a negociação.

Permuta simples x permuta com torna

Na permuta simples, os bens trocados têm valores considerados equivalentes pelas partes e a troca é direta, sem dinheiro envolvido. Na permuta com torna, também chamada de troca com volta, um dos lados complementa a diferença de valores em dinheiro: quem entrega o imóvel mais barato paga a torna a quem entrega o mais caro.

Exemplo: uma casa negociada por R$ 800 mil trocada por um apartamento de R$ 600 mil gera uma torna de R$ 200 mil, paga pelo dono do apartamento. Saber o valor real de cada imóvel é o primeiro passo, e uma avaliação gratuita do imóvel evita que um dos lados saia perdendo na conta.

Como funciona a escritura de permuta

A permuta é formalizada em uma única escritura pública, lavrada em cartório de notas com os dados dos bens trocados e das partes. Depois, essa escritura é registrada nas duas matrículas, no cartório de registro de imóveis de cada bem. O cuidado com a papelada é o mesmo de uma venda: certidões das partes, matrículas atualizadas e imóveis livres de pendências, como mostra o nosso guia de documentos necessários para vender imóvel.

ITBI na permuta: os dois lados pagam

Cada parte da permuta adquire um imóvel, então o ITBI, imposto municipal de transmissão, incide duas vezes: cada lado paga sobre o valor do imóvel que está recebendo. Em Uberlândia, dá para estimar esse custo em segundos na calculadora de ITBI de Uberlândia, somando ainda as despesas de escritura e do registro de cada matrícula.

Orçamento realista de permuta inclui o ITBI de cada lado, a escritura e o registro de cada matrícula. Colocar tudo na planilha antes de fechar evita atrito na reta final do negócio.

Imposto de renda sobre a torna

Segundo as regras da Receita Federal, a permuta de imóveis sem torna, em regra, não gera apuração de ganho de capital: cada parte passa a declarar o imóvel recebido pelo mesmo custo do imóvel que entregou. Quando há torna, quem recebe o dinheiro apura ganho de capital proporcional sobre esse valor, no programa GCAP. As alíquotas, isenções e reduções são as mesmas de uma venda comum, explicadas no guia de imposto na venda de imóvel.

Quando a permuta destrava o negócio

O caso clássico é o do proprietário que só vende se já tiver para onde ir: ele não quer vender, ficar sem casa e depois correr atrás da próxima compra com o mercado andando. A permuta resolve as duas pontas no mesmo ato. É comum na troca de casa grande por apartamento menor com volta em dinheiro, na mudança de bairro e em quem oferece um imóvel menor como parte de pagamento de um maior.

Para quem anuncia, aceitar permuta amplia o público: entram na conversa interessados que têm imóvel para oferecer, e não só dinheiro. No cadastro gratuito da aicapitei, o proprietário informa as condições do negócio, e a visita e a negociação ficam com a Rotina Imobiliária, nossa parceira. Quem procura o outro lado da troca pode garimpar entre os imóveis anunciados em Uberlândia.

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