Vender imóvel alugado: o inquilino tem preferência?
O inquilino tem preferência na compra (art. 27 a 34 da Lei 8.245/91) e 30 dias para responder. Veja as regras, a denúncia de 90 dias e como ficam as visitas.
Tem. O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel alugado, em igualdade de condições com qualquer interessado, conforme os artigos 27 a 34 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato. Você precisa comunicar a ele a intenção de vender, com preço e condições completas, e ele tem 30 dias para responder. Recusa ou silêncio liberam a venda para terceiros.
Como funciona o direito de preferência (art. 27 a 34)
A lei manda o proprietário comunicar a venda ao inquilino de forma inequívoca: notificação judicial, extrajudicial ou outro meio com comprovação de ciência. A comunicação deve conter todas as condições do negócio, em especial preço, forma de pagamento e a existência de ônus reais, como uma alienação fiduciária de financiamento em aberto.
Recebida a oferta, o inquilino tem 30 dias para aceitar de forma integral (art. 28 da Lei 8.245/91). Se aceitar, o negócio se faz com ele nas condições ofertadas. Se recusar ou deixar o prazo passar em silêncio, você pode vender a terceiros nas mesmas condições. Um detalhe protege as duas pontas: se o inquilino aceitar e o proprietário desistir depois, o proprietário pode responder por perdas e danos (art. 29).
E se a preferência for ignorada?
O art. 33 dá duas saídas ao inquilino preterido: pedir perdas e danos ou, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e ficar com o imóvel, desde que o faça em até 6 meses do registro da venda. Por isso a notificação formal não é burocracia: é a segurança jurídica da sua venda.
Notifique o inquilino sempre por escrito e guarde o comprovante de ciência. É esse papel que blinda a venda contra questionamento futuro.
O comprador pode pedir o imóvel? A regra dos 90 dias
Fechada a venda com um terceiro, a locação não desaparece sozinha. O art. 8 da Lei 8.245/91 permite ao comprador denunciar o contrato, dando ao inquilino 90 dias para desocupar. A exceção: se a locação for por prazo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula do imóvel, o comprador precisa respeitar o contrato até o fim do prazo.
O mesmo artigo impõe um limite ao comprador: a denúncia deve ser exercida em até 90 dias contados do registro da compra. Se ele deixar passar, presume-se que concordou com a continuidade da locação.
| Situação do contrato de aluguel | O que o comprador pode fazer |
|---|---|
| Prazo indeterminado | Denunciar o contrato, com 90 dias para desocupação |
| Prazo determinado, sem cláusula de vigência averbada | Denunciar o contrato, com 90 dias para desocupação |
| Prazo determinado, com cláusula de vigência averbada na matrícula | Respeitar a locação até o fim do prazo contratado |
Imóvel alugado pode ser argumento de venda
Para quem compra para investir, um imóvel com contrato ativo significa renda desde o primeiro dia, sem custo de anúncio nem período vazio. Nesse público, o aluguel vigente vira argumento, não obstáculo. O interessado confere o retorno na nossa calculadora de rentabilidade de aluguel, e quem procura imóvel na cidade navega pelo catálogo de imóveis à venda em Uberlândia.
Como ficam as visitas com o inquilino morando
A Lei do Inquilinato (art. 23) inclui, entre os deveres do locatário, permitir a vistoria e a visita de interessados na compra, nos horários combinados. Na prática, o que funciona é acordo, não imposição:
- Avise o inquilino sobre a venda antes do anúncio; ninguém gosta de saber por estranhos
- Combine janelas fixas de visita, com dia e faixa de horário, em vez de pedidos avulsos
- Agende com antecedência e confirme no dia; visita surpresa gera atrito e derruba negócio
- Peça colaboração com a organização dos ambientes; imóvel arrumado encurta o período de visitas para todo mundo
Nas vendas pela aicapitei, as visitas são conduzidas pela Rotina Imobiliária, nossa parceira, sempre em horários combinados com quem mora no imóvel. Para preparar o imóvel e o roteiro, veja o guia como conduzir uma visita que converte.
Um último cuidado antes de notificar o inquilino: defina o preço com critério, porque a oferta feita a ele deve ser a mesma levada ao mercado. Avalie o imóvel gratuitamente e, com o valor redondo, anuncie grátis na aicapitei.
Perguntas frequentes
O inquilino pode impedir a venda do imóvel?
Não. O direito de preferência garante a ele a primeira chance de comprar nas mesmas condições, não um veto. Recusada a oferta ou vencido o prazo de 30 dias, a venda a terceiros está liberada, nas mesmas condições ofertadas a ele.
Preciso esperar o contrato de aluguel acabar para vender?
Não. O imóvel pode ser vendido alugado. O que muda é a posição do comprador: ou respeita o contrato até o fim, quando há cláusula de vigência averbada, ou pode denunciá-lo com 90 dias para desocupação.
E se o inquilino não responder em 30 dias?
O silêncio equivale a recusa. Vencido o prazo do art. 28 da Lei 8.245/91, você pode vender a terceiros, desde que nas mesmas condições que ofereceu ao inquilino.
O novo dono é obrigado a manter o aluguel?
Depende do contrato. Com prazo determinado, cláusula de vigência em caso de venda e averbação na matrícula, sim, até o fim do prazo. Sem esses requisitos, o comprador pode denunciar o contrato com 90 dias para desocupação.
Se eu baixar o preço depois da recusa do inquilino, preciso oferecer de novo?
Sim. A preferência vale para as condições reais do negócio: vender a terceiro em condição mais vantajosa do que a ofertada ao inquilino abre espaço para ele questionar a venda.
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